OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士(卯怎么读，卯足劲是什么意思解释shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(卯怎么读，卯足劲是什么意思解释diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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