5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(g卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗ōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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